בדק בית – כדאי לדעת!
ינואר 16, 2018
בדיקת מצב תכנוני – הערת אזהרה
אוגוסט 12, 2019
בשוק ההנדסי הישראלי צצו לאחרונה מספר רב של חברות וגורמים שונים, העוסקים בתחום של בדק בית.
עיקרו של שוק הנדל"ן בארץ מאופיין בבנייה למכירה של דירות ובתי מגורים, כאשר עיקר הענף עוסק בבניה חדשה למגורים. כיום מתפתחות בו נישות חדשות בתחום של "פינוי בינוי", חיזוק מבנים ושדרוגם במסגרת תמ"א 38 ואף בניה להשכרה.
הקבלן, המתווך ואיש השיווק מילאו אתכם במידע מקיף ועמוס, אבל ברור שהמידע שנמסר לכם הוא מגמתי ומכוון מטרה, בעוד שאתכם מעניין מידע שישרת אתכם בקבלת ההחלטה, וכן שיסייע לכם שלא ליפול עם הנכס, שאתם קונים.
בשוק ההנדסי הישראלי צצו לאחרונה מספר רב של חברות וגורמים שונים, העוסקים בתחום של בדק בית. כתוצאה מכך, נוצרו בשוק ההנדסי הישראלי מספר רב של תגובות שרשרת:
א. מחירה של הבדיקה ההנדסית ירד מאוד. כדוגמא אציין כי לפני 13 שנה, מחיר הבדיקה ההנדסית לבית פרטי היה 1,200 ₪, המחיר כיום לבדיקה כזו הוא די דומה – לאחר 13 שנים!
ב. איכותה ההנדסית של הבדיקה ההנדסית ירד פלאים. האיכות הנמוכה של הבדיקה מוצאת את ביטויה במספר רב של פרמטרים:
ד. ההערכה המקצועית בהתייחסות בית המשפט לדו"חות ההנדסיים, המוגשים בפניו, ירדה פלאים. בית המשפט מכיר ויודע על קיומם של דו"חות "מטעם" בתיקים רבים. כתוצאה מכך, הוא הפסיק לסמוך ולהאמין לאמור בדו"חות ההנדסיים, המוגשים בפניו, והוא ממהר לפנות אל מהנדס מומחה מטעמו, המוכר לו ואשר אמין עליו, ובכך לקבל תמונה הנדסית, מקצועית ואמיתית בכל הקשור לסוגיות, המוצגות בפניו. בכך הוא יוכל לקבל הכרעת דין אמיתית וישרה.
הח"מ, כמי שמשמש כמומחה מטעם בית משפט בתיקים הנדסיים מורכבים, נתקל לעיתים קרובות בדו"חות הנדסיים לא מקצועיים ו"מנופחים", אשר פוגעים מאוד בכבוד המקצוע, פוגעים בכיסם של הלקוחות – מזמיני הבדיקות – הן בתשלום למהנדס בודק לא מקצועי, והן בזבוז זמן יקר ובניהול סרק של הליכים משפטיים, שעדיף היה לסיים אותם בהסדרי פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט. במקרים רבים, אני – כמומחה מטעם בית המשפט – לאחר מספר רב של הסתייגויות ממסקנות המומחה הלא מקצועי – בוחן בהסתייגות רבה מאוד את דבריו של מומחה כזה בשל חוסר מקצועיות ובחוסר אמינות.
הציבור הרחב והקבלנים – מזמיני הבדיקות – מקיימים הליך קבלת החלטות פשוט אך פגום. הם פונים ל- 2-3 בודקים הנדסיים. אם בודק א' מבקש 1,500 ₪ לבדיקה, והבודק השני מבקש 1,700 ₪ לבדיקה, והם מחליטים כמעט אוטומטית לבחור בבודק הזול.
קודם ביצוע הזמנה לבדיקה הנדסית המזמין צריך לשאול הן השאלות הבאות:
א. מי מבצע בפועל את הבדיקה ההנדסית?
ב. מהי הכשרתו של הבודק ההנדסי. האם הוא מהנדס אזרחי, או הנדסאי?
ג. מהו הוותק המקצועי של הבודק ההנדסי?
ד. מהו ניסיונו הנדסי של הבודק?
ה. האם הבודק משמש גם כמומחה מטעם בית משפט?
ו. מהו מחיר הבדיקה?
מהנדס יוחנן ג'רבי – המנהל של "מימד - ביקורת הנדסית". יוחנן הינו מהנדס אזרחי בעל וותק של מעל 24 שנים. הוא מהנדס מומחה בעל תואר שני בהנדסה אזרחית. הוא שימש כמומחה מטעם כב' בית המשפט בתיקים רבים ובסוגיות הנדסיות רבות ומורכבות.
לצערי, אין הם שואלים את השאלות המתאימות והחשובות, אשר עשויות לחסוך להם בפועל את כלל עלות הבדיקה ואף לחסוך להם כספים נוספים רבים.
מומחה, המשמש גם כמומחה מטעם בית המשפט, מקבל פרספקטיבה רחבה ונכונה יותר של הסוגיה ההנדסית, וכן הוא בוחן כל בעיה גם בעיניים המשפטיות של בית המשפט. הוא יודע טוב יותר כיצד עו"ד של הצד שכנגד יתקוף את המסקנה שלו, ולכן הוא מנתח טוב יותר את הסוגיה ההנדסית, ומקפיד לכתוב בצורה מלאה, מקצועית ואמינה את מסקנותיו בדו"ח.
כיום כבר אין צורך להרחיב את החשיבות הרבה של בדיקה הנדסית – "בדק בית" – של כל נכס חדש, הנרכש מקבלן. כבר כולם מבינים כי כאשר רוכשים נכס חדש, או נכס מיד שנייה, ששוויו גבוה מאוד – נניח 1,000,000 ₪ - נכון וצריך לבדוק אותו הנדסית בעלות של 1,000-2,000 ₪, המהווה כפרומיל (%0 1) מעלות הנכס. עלות בדיקה זו נמוכה יותר מדמי התיווך, ואף נמוכה יותר מהעמלה ההזויה, המשולמת לבנק המשכנתאות בתמורה לעלות "עריכת מסמכים", למשל. מאידך, חשיבותה של הבדיקה הזו לא תסולא בפז, והיא עשויה לתת לכם אינדיקציה רבה על מה שאתם קונים.
המכלול של שאלות אלה צריך לעמוד מול עיניו של כל מזמין של בדיקה הנדסית לבדק בית, ורק לאחר שקיבל מענה מלא ובכתב לכל התשובות לשאלות אלה – הוא יוכל לקבל החלטה שקולה מיהו הבודק, שיבצע עבורו את הבדיקה.
הקבלן, המתווך ואיש השיווק מילאו אתכם במידע מקיף ועמוס, אבל ברור שהמידע שנמסר לכם הוא מגמתי ומכוון מטרה, בעוד שאתכם מעניין מידע שישרת אתכם בקבלת ההחלטה, וכן שיסייע לכם שלא ליפול עם הנכס, שאתם קונים.
בשוק ההנדסי הישראלי צצו לאחרונה מספר רב של חברות וגורמים שונים, העוסקים בתחום של בדק בית. כתוצאה מכך, נוצרו בשוק ההנדסי הישראלי מספר רב של תגובות שרשרת:
א. מחירה של הבדיקה ההנדסית ירד מאוד. כדוגמא אציין כי לפני 13 שנה, מחיר הבדיקה ההנדסית לבית פרטי היה 1,200 ₪, המחיר כיום לבדיקה כזו הוא די דומה – לאחר 13 שנים!
ב. איכותה ההנדסית של הבדיקה ההנדסית ירד פלאים. האיכות הנמוכה של הבדיקה מוצאת את ביטויה במספר רב של פרמטרים:
- הידע המקצועי של הבודק: הידיעה העיונית של האמור בתקנים לוקה בחסר, ובמקרים רבים אני נתקל בסעיף ליקוי, המבוסס על דרישת תקן ישנה ולא מעודכנת, או על מידע מהגיגי ליבו של הבודק,
- כושר הניתוח של הבודק: הניתוח ההנדסי של הליקויים בנכס פגום מיסודו, ואינו מבוסס על הגיון הנדסי מקצועי,
- הבנת יסודות התמחור: תמחור לקוי של עבודות, הנדרשות לתיקון הליקויים. התמחור עשוי להיות נמוך מהנדרש, גבוה מהנדרש, ולעיתים תמחור זה אינו מבוסס.
ד. ההערכה המקצועית בהתייחסות בית המשפט לדו"חות ההנדסיים, המוגשים בפניו, ירדה פלאים. בית המשפט מכיר ויודע על קיומם של דו"חות "מטעם" בתיקים רבים. כתוצאה מכך, הוא הפסיק לסמוך ולהאמין לאמור בדו"חות ההנדסיים, המוגשים בפניו, והוא ממהר לפנות אל מהנדס מומחה מטעמו, המוכר לו ואשר אמין עליו, ובכך לקבל תמונה הנדסית, מקצועית ואמיתית בכל הקשור לסוגיות, המוצגות בפניו. בכך הוא יוכל לקבל הכרעת דין אמיתית וישרה.
הח"מ, כמי שמשמש כמומחה מטעם בית משפט בתיקים הנדסיים מורכבים, נתקל לעיתים קרובות בדו"חות הנדסיים לא מקצועיים ו"מנופחים", אשר פוגעים מאוד בכבוד המקצוע, פוגעים בכיסם של הלקוחות – מזמיני הבדיקות – הן בתשלום למהנדס בודק לא מקצועי, והן בזבוז זמן יקר ובניהול סרק של הליכים משפטיים, שעדיף היה לסיים אותם בהסדרי פשרה מחוץ לכותלי בית המשפט. במקרים רבים, אני – כמומחה מטעם בית המשפט – לאחר מספר רב של הסתייגויות ממסקנות המומחה הלא מקצועי – בוחן בהסתייגות רבה מאוד את דבריו של מומחה כזה בשל חוסר מקצועיות ובחוסר אמינות.
הציבור הרחב והקבלנים – מזמיני הבדיקות – מקיימים הליך קבלת החלטות פשוט אך פגום. הם פונים ל- 2-3 בודקים הנדסיים. אם בודק א' מבקש 1,500 ₪ לבדיקה, והבודק השני מבקש 1,700 ₪ לבדיקה, והם מחליטים כמעט אוטומטית לבחור בבודק הזול.
קודם ביצוע הזמנה לבדיקה הנדסית המזמין צריך לשאול הן השאלות הבאות:
א. מי מבצע בפועל את הבדיקה ההנדסית?
ב. מהי הכשרתו של הבודק ההנדסי. האם הוא מהנדס אזרחי, או הנדסאי?
ג. מהו הוותק המקצועי של הבודק ההנדסי?
ד. מהו ניסיונו הנדסי של הבודק?
ה. האם הבודק משמש גם כמומחה מטעם בית משפט?
ו. מהו מחיר הבדיקה?
מהנדס יוחנן ג'רבי – המנהל של "מימד - ביקורת הנדסית". יוחנן הינו מהנדס אזרחי בעל וותק של מעל 24 שנים. הוא מהנדס מומחה בעל תואר שני בהנדסה אזרחית. הוא שימש כמומחה מטעם כב' בית המשפט בתיקים רבים ובסוגיות הנדסיות רבות ומורכבות.
לצערי, אין הם שואלים את השאלות המתאימות והחשובות, אשר עשויות לחסוך להם בפועל את כלל עלות הבדיקה ואף לחסוך להם כספים נוספים רבים.
מומחה, המשמש גם כמומחה מטעם בית המשפט, מקבל פרספקטיבה רחבה ונכונה יותר של הסוגיה ההנדסית, וכן הוא בוחן כל בעיה גם בעיניים המשפטיות של בית המשפט. הוא יודע טוב יותר כיצד עו"ד של הצד שכנגד יתקוף את המסקנה שלו, ולכן הוא מנתח טוב יותר את הסוגיה ההנדסית, ומקפיד לכתוב בצורה מלאה, מקצועית ואמינה את מסקנותיו בדו"ח.
כיום כבר אין צורך להרחיב את החשיבות הרבה של בדיקה הנדסית – "בדק בית" – של כל נכס חדש, הנרכש מקבלן. כבר כולם מבינים כי כאשר רוכשים נכס חדש, או נכס מיד שנייה, ששוויו גבוה מאוד – נניח 1,000,000 ₪ - נכון וצריך לבדוק אותו הנדסית בעלות של 1,000-2,000 ₪, המהווה כפרומיל (%0 1) מעלות הנכס. עלות בדיקה זו נמוכה יותר מדמי התיווך, ואף נמוכה יותר מהעמלה ההזויה, המשולמת לבנק המשכנתאות בתמורה לעלות "עריכת מסמכים", למשל. מאידך, חשיבותה של הבדיקה הזו לא תסולא בפז, והיא עשויה לתת לכם אינדיקציה רבה על מה שאתם קונים.
המכלול של שאלות אלה צריך לעמוד מול עיניו של כל מזמין של בדיקה הנדסית לבדק בית, ורק לאחר שקיבל מענה מלא ובכתב לכל התשובות לשאלות אלה – הוא יוכל לקבל החלטה שקולה מיהו הבודק, שיבצע עבורו את הבדיקה.
